盡管我國城市化率跨過了50%大關,人口集聚度卻不夠。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,并享有等同于戶籍居民的公共服務,這就要求在市民化的同時,各級政府要加大公共服務供給規模和均等化力度。
本周的中央政治局會議,具有重要的“時間節點”意義,除了為即將召開的中央經濟工作會議定調,也是為國家“十三五”規劃開局謀劃,更是為時隔37年之后再次召開國家城市工作會議“打前站”。三重“指向”剛好統籌了我國在短期、中期和長期內的經濟發展戰略,即短期要保持經濟增長在合理區間、中期全面建成小康社會、長期內以新型城鎮化夯實內需增長。
房地產作為國民經濟基礎產業、先導產業、民生產業,自然貫穿于短期、中期和長期經濟發展戰略中。短期看,加速樓市“去庫存”是保持經濟增長在合理區間的應有之義;中期看,全面建成小康是“十三五”經濟社會發展的目標,而通過住房等公共服務均等化、外來人口“市民化”來加速推進“供給側”改革,則是分享改革紅利、實現小康的重要途徑;長期看,城市化率達到50%以后,城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”,走向提高城市集聚能力、構建內需驅動的新階段。
今年以來,樓市庫存高壓警報不斷升級,對火爆了10多年的房地產開發投資、新開工和土地市場形成驟然降溫的效應,這對于穩定固定資產投資、平滑“去產能”、避免系統性金融風險的沖擊,已構成了短期內的最大不確定風險。因此,近期國家領導人連續對“去庫存”做出重要指示。同時,在11月中央財經領導小組會議上,針對加強“供給側”改革部署了四項措施,其中就包括化解樓市庫存。
這意味著,樓市“去庫存”并非像以往一樣,在“需求端”刺激可化解,而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求,途徑就是通過戶籍制度改革,提高外來人口“市民化”比例,將新市民納入城市社會保障、住房政策的范疇,降低新市民城鎮化的成本。目前,城鎮化率達到53%、城鎮戶籍居民人均住房面積達到35平方米,過去10多年基于戶籍居民“房改”帶來的住房需求高潮已過。
由此,基于刺激購房需求為主的樓市政策和制度,也到了需要徹底革新的時候了,這就是本次中央政治局會議提出的“推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革”,也是“十三五”規劃建議提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下,住房需求的主體是外來常住人口,解決住房需求的途徑是“供給側”改革,而非需求側刺激,如實現外來人口“市民化”、降低購房成本;市政設施建設要與住房供應同步推進,而并不是單純的“造城”。
繼1998年房改之后,重提住房制度改革,是我國城市化和經濟增長進入轉折點倒逼所致。本世紀以來,我國GDP能以平均10.7%的超高速增長,入世紅利疊加住房市場化紅利,驅動由制造業、房地產、基建為主的固定資產投資年平均25%左右的增長是主因,表象就是城鎮化率以年均1.5個百分點快速增長。而在上世紀50至70年代的西方國家快速城鎮化時期,城鎮化率年均增長僅0.6個百分點。
