隨著北京公布“商住房”政策全面收緊，
央視財(cái)經(jīng)頻道又在一則報(bào)道中
給全國(guó)的商改住項(xiàng)目澆了盆冷水——在央視的報(bào)道中，
法學(xué)專家稱：所謂的商住房，
40年或50年產(chǎn)權(quán)到期后無(wú)法自動(dòng)續(xù)期，
若申請(qǐng)續(xù)期被駁回，
不僅土地收歸國(guó)有，
連房子都有可能被國(guó)家收回。
按照北京市不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)尹飛的說(shuō)法：由于“商住房”本身并非住宅性質(zhì)，一般是商業(yè)用地或工業(yè)用地，按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅性質(zhì)的住房土地在70年產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)供地或工業(yè)用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動(dòng)申請(qǐng)續(xù)期，續(xù)期也有可能被駁回。如果沒(méi)有主動(dòng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期被駁回，不僅土地產(chǎn)權(quán)要被國(guó)家收回，連房子也可能會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回。
那么我們就來(lái)和大家聊聊
關(guān)于商住房的事情
估計(jì)在海南買(mǎi)了40年公寓的小伙伴們都得哭慘了
因?yàn)椤?/span>
一、40年后房子產(chǎn)權(quán)到期
房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
目前，我們通常所說(shuō)的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：
1.）住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；
2.）綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；
3.）商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。
2016年的公寓市場(chǎng)上，大家也應(yīng)該都看到有很多很多的商住類型的公寓，也就是40年產(chǎn)權(quán)的公寓，有不同的類型，比如精裝修；有的開(kāi)發(fā)商還可以包出租，絕對(duì)體現(xiàn)投資的價(jià)值；甚至有40年商住公寓還打出了學(xué)區(qū)的概念，簡(jiǎn)直就是破天荒，別不信，還真的有的！
對(duì)于40年的概念，其實(shí)我們現(xiàn)在的糾結(jié)不過(guò)就是40年之后房子怎么辦？
說(shuō)到總理答的續(xù)約產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，可是總理提到的可是70年產(chǎn)權(quán)的住宅呀~有提到40年的么？
李克強(qiáng)：中國(guó)有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實(shí)際上也是群眾，對(duì)70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問(wèn)題普遍關(guān)心可以理解。國(guó)務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門(mén)作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒(méi)有前置條件，也不影響交易。國(guó)務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門(mén)就不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案。
所以，40年產(chǎn)權(quán)的房屋會(huì)比70年產(chǎn)權(quán)的房屋更先面臨產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題。
二、商住房首付至少50%以上現(xiàn)在人買(mǎi)房，除了因?yàn)樽约罕旧砭陀幸欢ǖ馁Y本累積，比如年收入20萬(wàn)以上，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來(lái)吧。當(dāng)然，如果你是富二代買(mǎi)房來(lái)隨便投資玩玩就當(dāng)我沒(méi)說(shuō)呀！
舉個(gè)例子，朋友屬于被限購(gòu)戶口
朋友問(wèn)我：“我有10萬(wàn)的首付，現(xiàn)在能不能買(mǎi)房？”
我說(shuō)：“朋友，我們還是考慮買(mǎi)輛車吧”
朋友再問(wèn)：“那我買(mǎi)個(gè)70年的公寓行不行？”
我說(shuō)：“朋友，我們還是考慮買(mǎi)輛車吧”
朋友不死心繼續(xù)問(wèn)：“那我買(mǎi)個(gè)40年的公寓行不行？”
我說(shuō)：“朋友，車也別買(mǎi)了，拜托你的錢(qián)趕緊存?zhèn)€銀行死期吧。千！萬(wàn)！別！惦！記！”
40年公寓的首付是你想付就能付的？
現(xiàn)在俺要科普一下了，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓的首付不是跟70年住宅一樣的支付方法啊，40年產(chǎn)權(quán)的首付需要支付至少50%。
假如一套50平米的房子，均價(jià)都是9000元。
70年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*30%=13.5萬(wàn)
40年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*50%=22.5萬(wàn)
不吃不喝不買(mǎi)衣服不化妝攢的十萬(wàn)塊錢(qián)，可是連首付的一半都不到呢，聽(tīng)著就是一個(gè)多么悲傷的故事！
三、貸款年限最多只能貸款10年對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)的住宅來(lái)說(shuō)，貸款的年限越久，其實(shí)也是一個(gè)挺劃算的事情，為什么劃算，說(shuō)起來(lái)就遠(yuǎn)了，和現(xiàn)在的通貨等等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相關(guān)。
這里要說(shuō)的是，70年住宅產(chǎn)品最多可以貸款30年，但是商業(yè)住宅卻最多只能貸款10年。
大家都知道存錢(qián)在銀行不如拿來(lái)買(mǎi)房，因?yàn)槟愕腻X(qián)存銀行還都是讓銀行拿出去貸款去啦！這說(shuō)辭表達(dá)起來(lái)“很中介”有沒(méi)有？但其實(shí)仔細(xì)想想，沒(méi)人存錢(qián)，銀行拿什么錢(qián)貸給你？
現(xiàn)在商品房70年產(chǎn)權(quán)住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時(shí)候還會(huì)順便打個(gè)折什么的，大家經(jīng)常能看到有些銀行要打個(gè)9折，9.5折，不過(guò)很多銀行從下個(gè)月開(kāi)始可能就再也沒(méi)有9折以下的折扣了。
但是商業(yè)住宅的利率卻是按照基準(zhǔn)利率來(lái)計(jì)算，并且很有可能會(huì)上浮10%。
以50平，均價(jià)9000，基準(zhǔn)利率4.9%的住宅為例
70年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款30年，月供1671.79
40年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款10年，月供2375.49
簡(jiǎn)直是要?dú)獾奖ǎ≡鹿┚褪遣罹啵?/span>
四、商住房交房時(shí)交稅更多交房的時(shí)候要交稅，這個(gè)大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？
財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，通知中對(duì)契稅政策進(jìn)行了調(diào)減。
其中，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
【二套房 90平以下 1%；90平以上2%】
對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。）
通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執(zhí)行。另外，北上廣深四個(gè)城市并不實(shí)施這一優(yōu)惠政策。
也就是說(shuō)，70年住宅的稅費(fèi)最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來(lái)征收的。
以50平，均價(jià)9000的住宅為例
70年產(chǎn)權(quán)公寓，50*9000*1%=4500
40年產(chǎn)權(quán)公寓，50*9000*3%=1350
五、商住房不能落戶如果真的是因?yàn)槭艿较拶?gòu)的條件而急需在2017年購(gòu)入一套住房，甚至是婚房的列位，請(qǐng)也為后代考慮一下。
至于有些樓盤(pán)所說(shuō)的40年產(chǎn)權(quán)公寓真的有學(xué)區(qū)這回事，大家一定要多聽(tīng)多看多打聽(tīng)。
在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購(gòu)房的一個(gè)大條件，也就是很！增！值！
1、不能落戶；
2、不帶學(xué)區(qū)，部分宣傳學(xué)區(qū)實(shí)際是學(xué)位，只有1次上學(xué)機(jī)會(huì)屬借讀；
3、回字形設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光均有問(wèn)題；
4、本身屬辦公樓改造，后期居家辦公環(huán)境嘈雜；
5、租金不高
還有以下幾點(diǎn)，俺就不一一列舉了……………………
如果40年產(chǎn)權(quán)公寓到期后真的被國(guó)家收回，
那么也算是給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資客們敲了個(gè)警鐘
“出來(lái)混早晚要還的”
（來(lái)源：讀懂財(cái)經(jīng)）
