2016年第一天，2015年央行進(jìn)行的5次降息全部于今日起一次性兌現(xiàn)，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%，降至了目前的4.9%。降幅將高達(dá)20.33%。
如果2015的你沒有抓住購房機(jī)會的話，別著急，2016年還有希望。
為什么？
一、信貸 貨幣政策將更加靈活適度
2015年和以往趨嚴(yán)的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。信貸市場經(jīng)過多次降準(zhǔn)降息，已經(jīng)非常寬松了，不少購房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在明年延續(xù)。
為此，房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)作出預(yù)測，在近幾年房地產(chǎn)市場大力加快消化庫存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺整體仍將以寬松態(tài)勢為主。
一是降息降準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測即便明年不降息，利率也將會繼續(xù)走低（利率打折）。如果經(jīng)濟(jì)形勢依舊不容樂觀，或有4-5次的降準(zhǔn)。
二是購房首付比例下調(diào)。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。目前大多數(shù)農(nóng)二代都計(jì)劃在所工作的城市安營扎寨，手頭又不富余，在首付30%的基礎(chǔ)上再次下調(diào)，無疑能大大降低他們的買房門檻。
房產(chǎn)專家丁祖昱認(rèn)為，一些庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招。而對于北京、深圳這樣的一線城市，也可能出現(xiàn)20%的最低首付。
同樣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然今年二套房首付降至4成，但對于部分剛改善客戶仍存在著一定的換房壓力。為了釋放部分剛改善客戶的需求，2016年二套房首付同樣有望下調(diào)。像北京的二套房公積金貸款首付已經(jīng)降至20%，為了刺激樓市，商業(yè)貸款也不排除跟進(jìn)的可能。
二、稅費(fèi) 減輕購房稅費(fèi)壓力 購房優(yōu)惠多多
2016年可能進(jìn)一步放寬松的還有購房稅費(fèi)的改革，有望通過降低稅費(fèi)，促進(jìn)二手房買賣更加活躍。
行業(yè)人士認(rèn)為，2016年可能采取的刺激性政策，一是房貸利息抵扣個(gè)稅。稅改革方案在財(cái)政部內(nèi)部已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)最快2016年上半年上報(bào)，下半年會選擇部分方案實(shí)施。上述方案中，住房按揭貸款利息納入個(gè)稅抵扣，可能會率先啟動；該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進(jìn)作用。
二是，二手房交易稅費(fèi)。今年?duì)I業(yè)稅“5改2”著實(shí)讓二手房市場火了一把，預(yù)計(jì)2016年?duì)I業(yè)稅、契稅等房屋交易稅費(fèi)都有所調(diào)整。
還有，其他的相關(guān)政策。如公積金貸款額度的提高、社會保障制度的完善、各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策、政府收購商品房用作保障房等。
利好政策下2016將成為買房機(jī)會年
無論是限購有條件松綁，還是信貸與稅費(fèi)的降低，當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于明年樓市政策走向的預(yù)測都是樂觀積極的。2016年也有可能因?yàn)楦嗟拇碳ば哉叱雠_，成為新的購房機(jī)會年。
民建中央經(jīng)濟(jì)委員會副主任馬光遠(yuǎn)29日就發(fā)表文章稱，如果能在住房金融、稅費(fèi)減免等方面構(gòu)建真正的制度體系，中國房地產(chǎn)有希望實(shí)現(xiàn)脫胎換骨的變化。“相信明年為了完成去庫存的任務(wù)，信貸政策，稅收政策，財(cái)政補(bǔ)貼，住房金融等方面都會有一定的動作，20%的首付肯定會推出，各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利。”在他看來，一線城市、重點(diǎn)城市以及未來人口流入的城市，肯定是買房的最佳時(shí)間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義不大。為了居住買房，明年肯定也是好的時(shí)機(jī)。
同時(shí)，雖然地價(jià)等因素導(dǎo)致房價(jià)可能仍會在高位，但決策部門仍在鼓勵開發(fā)商降價(jià)。在21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上就明確提出，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。當(dāng)然，這個(gè)“降價(jià)”更多的是指向庫存嚴(yán)重的三四線城市。
如此看來，2016仍是購房的好時(shí)機(jī)，該出手時(shí)還是要出手。
6大錦囊教你如何在2016年選好房
1 首先是庫存消化周期。一般認(rèn)為，城市的庫存消化周期在12個(gè)月左右，則庫存量處于一個(gè)良性的位置，新房市場供求基本平衡。上表所羅列的城市中，只有天津小幅超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其他城市供求穩(wěn)定，并沒有高存量的風(fēng)險(xiǎn)。
2 其次看二手房市場。活躍的二手房市場是新房市場穩(wěn)定繁榮的保障，由于住房需求傳導(dǎo)機(jī)制的作用，哪怕是低端二手房的需求，也有可能環(huán)環(huán)相扣地為新建商品住宅釋放需求。二手房市場的體量越大，這種傳導(dǎo)機(jī)制就越有效率。在有數(shù)據(jù)記錄的城市中，絕大多數(shù)二手房成交體量已經(jīng)達(dá)到了全部住房成交的三成以上，有利于住宅市場的流通。
3 累計(jì)購地銷售比表述的是土地市場的供求關(guān)系，比值越低表示土地越緊缺。根據(jù)中原長期監(jiān)測土地市場的經(jīng)驗(yàn)判斷，150%為庫存警戒線，超過警戒線的城市有土地供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)也很容易傳導(dǎo)到新房市場。
4 “人均累計(jì)新房銷售面積”是我們最早提出用于描述新房市場發(fā)展程度的指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)數(shù)值上等于“1998年以來城市的累計(jì)新建住宅銷售面積“與”當(dāng)年常住人口數(shù)”之比。該指標(biāo)可以為橫向比較各城市新房市場發(fā)展程度提供了參考依據(jù)。同一時(shí)間點(diǎn)，這個(gè)指標(biāo)越高，顯示該城市新房市場發(fā)展程度越高，同時(shí)未來繼續(xù)提高的空間變小。由于該指標(biāo)是人均值，如果當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L快，即使指標(biāo)數(shù)值不變，也能保持穩(wěn)定的新增住房需求。
5 常住人口的城市化率和人口流動率，上述各城市在這兩項(xiàng)指標(biāo)上趨同性比較強(qiáng)，除了南寧外，城市化率都已經(jīng)超過60%，外來人口超過常住人口的10%，在深圳和東莞，外來人口甚至超過常住人口的75%。這兩項(xiàng)指標(biāo)越高，顯示基于人口的潛在住房需求越高。
6 最后是人口增長速度。人口數(shù)量是住房需求的最基本來源，城市的人口增長越快，住房需求，尤其是居住性需求就越大。此外，人口的聚集還帶來了商業(yè)的發(fā)展、勞動力資源的聚集等等，也造成了公共資源，尤其是土地資源的稀缺。正是這種需求性和稀缺性維系了城市住房的價(jià)格。
（來源：騰訊網(wǎng)）
